利益合同2篇

　　205萬的房子按95萬報(bào)稅

　　本報(bào)記者 楊昌平

　　XX年，北京市房屋價(jià)格從年初到年尾，可謂一天一個(gè)樣。驚人的漲幅帶來的一個(gè)現(xiàn)象，就是法院受理的悔約官司增多，房主剛簽了賣房合同沒兩天，就不愿按原價(jià)出售了，有的房主寧愿賠上10萬元違約金，也要悔約。北京市趙天慶律師事務(wù)所的趙天慶律師，就代理了多起此類案件，并成功地為一名買主拿到了房子。

　　二手房以205萬成交

　　朝陽區(qū)的張先生在青年路擁有一套面積為110.52平方米的房屋。去年初，張先生看著連連上漲的房?jī)r(jià)，盤算著如果賣了這套房子，比買房時(shí)能賺不少錢，于是他找到中介，把房子掛牌出售。

　　去年4月4日，中介帶來了買主李女士。此時(shí)，張先生尚未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，而且還有人租住在里邊。但購(gòu)房心切的李女士在看了房屋結(jié)構(gòu)后，感到非常滿意，當(dāng)場(chǎng)表示同意買房。張先生作為出賣人，和作為買受人的李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》(經(jīng)紀(jì)成交版)及補(bǔ)充協(xié)議。合同約定，張先生把其青年路的住宅賣給李女士，成交價(jià)205萬元，簽約當(dāng)日李女士應(yīng)給付定金10萬元。房屋首付款120萬元，除定金10萬元外，在XX年4月30日前給付50萬元，6月20日前給付60萬元，剩余房款85萬元由李女士辦理貸款，并讓銀行把貸款直接轉(zhuǎn)入張先生的賬戶。

　　合同還約定，張先生在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，雙方應(yīng)在房產(chǎn)證下發(fā)之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理貸款和過戶的相關(guān)手續(xù)，任何一方因自身原因不配合辦理貸款和過戶手續(xù)，均視為違約，應(yīng)賠償10倍定金。此外，張先生應(yīng)在XX年1月和租房的住戶解除租房協(xié)議，交付房屋。

　　5個(gè)月里房?jī)r(jià)瘋漲100萬

　　合同簽訂后，李女士給付了10萬元定金和120萬元購(gòu)房款，尾款只剩下75萬元。XX年9月8日，張先生拿到了產(chǎn)權(quán)證，并把產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件交給中介公司，由中介公司通知李女士辦理貸款。

　　此時(shí)，距雙方簽訂合同的日期已經(jīng)過了5個(gè)多月，這5個(gè)月里，北京市的房屋價(jià)格又瘋漲了不少。張先生的這套房子，按9月份的房?jī)r(jià)，能多賣出差不多100萬元。想想這房子現(xiàn)在雖然還在自己手里，但房?jī)r(jià)卻是5個(gè)月前的房?jī)r(jià)，張先生心有不甘。正好，中介公司拿來的網(wǎng)簽合同，為張先生悔約提供了口實(shí)。

　　中介拿來的網(wǎng)簽《存量房屋買賣合同》，已經(jīng)有李女士的簽名，只待張先生簽上名后，就可以拿到房管部門報(bào)備，銀行立刻就能放款。但是，張先生拒絕簽名，他認(rèn)為，網(wǎng)簽合同中把房屋成交價(jià)寫成了95萬元，而這是故意逃稅的違法行為。

　　中介公司幾次和張先生交涉，張先生均拒絕簽。轉(zhuǎn)眼間，已經(jīng)超過了合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理貸款及過戶的日期。

　　房主以守法為名狀告買家

　　XX年10月，張先生把李女士告到了朝陽法院。在起訴書中，張先生表示，中介公司拿來的網(wǎng)簽合同所列內(nèi)容故意虛構(gòu)事實(shí)，這是違反法律規(guī)定的行為，他拒絕在虛假陳述事實(shí)的網(wǎng)簽合同上簽的行為，是在遵守中國(guó)的相關(guān)法律和政策。

　　張先生認(rèn)為，在他取得產(chǎn)權(quán)證并向李女士提交產(chǎn)權(quán)證后的20個(gè)工作日內(nèi)，李女士并未按照合同的規(guī)定辦理相關(guān)的貸款及過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約。因此張先生向朝陽法院提交訴狀，要求該院判決解除雙方的房屋買賣合同，并判令張先生不退還10萬元定金，只退還房款120萬元。

　　接到訴狀后，李女士急得要命。半年前買的房子，現(xiàn)在要飛了，即使拿回房款，按現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，在青年路只能買60平方米了，這豈不是虧死了?無奈之下，她找到趙天慶律師，希望能通過趙律師的代理，幫她拿到房子。

　　錄音證明

　　有避稅事實(shí)

　　張先生除了手里拿有一份虛構(gòu)房?jī)r(jià)的網(wǎng)簽合同外，還有一道殺手锏，那就是他和中介公司的員工對(duì)話的電話錄音。

　　在錄音中，張先生問：“為什么不能用之前205萬的那個(gè)合同呢?我是205萬賣的啊。”中介員工說：“說白了，就是客戶她想省一部分的稅錢，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)這一塊兒呢，規(guī)定了一個(gè)最低指導(dǎo)價(jià)，天鵝灣那兒屬于4.5級(jí)土地，土地指導(dǎo)價(jià)是每平方米5586元。只要咱們的成交價(jià)不低于5586，都是可以的。所以我是按照5600乘以110.52平方米，大概65萬元左右�，F(xiàn)在因?yàn)槔钆�士是貸款客戶，要貸75萬元，所以成交價(jià)就改成95萬啦。”

　　張先生說：“這屬不屬于犯法，偷稅不是犯法的嗎?我真害怕，你明白嗎?”中介員工說：“國(guó)家對(duì)這一塊也是睜一只眼閉一只眼。如果國(guó)家不允許的話，就不應(yīng)該規(guī)定最低過戶價(jià)。出了五環(huán)是4800，五環(huán)以內(nèi)四環(huán)以外是5586，四環(huán)以內(nèi)三環(huán)以外是6850，二環(huán)以內(nèi)不低于11800，國(guó)家規(guī)定一環(huán)一環(huán)的價(jià)格是這樣，所以咱們可以按照5600去做。”

　　名律鐵案

　　本期主講

　　趙天慶律師

　　趙天慶律師是北京趙天慶律師事務(wù)所主任，他執(zhí)業(yè)近20年，為大多數(shù)行業(yè)和國(guó)家政府部門提供過法律服務(wù)，積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。趙天慶律師十多年來連續(xù)為金融機(jī)構(gòu)提供法律服務(wù)，經(jīng)辦金融案件一百多起，為金融機(jī)構(gòu)追回?fù)p失近百億元。趙天慶律師事務(wù)所是北京首批個(gè)人所，該所統(tǒng)一接受客戶委托，律師按專業(yè)能力和特長(zhǎng)，分工負(fù)責(zé)客戶委托的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，全所對(duì)客戶統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

　　律師

　　支招

　　提高定金數(shù)額

　　加大毀約成本

　　提起XX年代理的幾起房屋買賣合同糾紛案，趙天慶律師深有感觸。有的當(dāng)事人兩次委托他打悔約官司，但一次是當(dāng)事人不愿賣房了要?dú)Ъs，一次是當(dāng)事人要買房但對(duì)方毀約了。趙律師說，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，房屋買賣的當(dāng)事人不尊重合同的嚴(yán)肅性，有的房主在毀約時(shí)，甚至直接把房子又賣了，并且很快辦了過戶手續(xù)，致使和原買主的合同事實(shí)上無法履行，給原買主造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。

　　因此，趙律師建議，買二手房時(shí)，一定要提高定金數(shù)額，加大房主的毀約成本。 j161

　　買主反訴要求履行合同

　　趙天慶律師分析了案件情況后，對(duì)李女士說，張先生想規(guī)避

　　合同義務(wù)，但最近最高法出臺(tái)了一個(gè)司法解釋，要求尊重合同，和諧平安地執(zhí)行合同，網(wǎng)簽起到的只是一個(gè)備案作用，并不能以此來否定合同。在是否違約的問題上，趙律師拿到了李女士到銀行辦理的貸款手續(xù)等相關(guān)資料，來證明李女士并未違約。

　　至于張先生所說的避稅問題，趙天慶律師認(rèn)為，此案是合同關(guān)系，而非稅收關(guān)系。此外，趙律師還調(diào)取到一份有利證據(jù)，來證明張先生本人是同意避稅的。這份證據(jù)就是張先生在出售房屋之前，和中介公司簽署的授權(quán)委托書，委托事項(xiàng)為“委托人作為交易房產(chǎn)的買賣雙方當(dāng)事人，現(xiàn)委托受托人作為我們的合法代理人協(xié)助我們辦理交易房產(chǎn)的存量房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)”，該委托書上記載的房屋交易總價(jià)是66萬元。這說明張先生對(duì)于網(wǎng)簽合同時(shí)通過降低成交價(jià)來避稅的行為是明知，而且授權(quán)中介公司如此操作的。　在趙律師的建議下，李女士向法院提交反訴狀。在反訴狀中，李女士認(rèn)為，張先生尋找各種理由和借口，妄圖在已經(jīng)收取了130萬元購(gòu)房款的情況下，解除買賣合同，從而達(dá)到非法毀約的目的，以便日后將房屋再次加價(jià)轉(zhuǎn)賣，牟取非法利益。李女士認(rèn)為，依法簽訂的合同，是受到法律嚴(yán)格保護(hù)的，請(qǐng)求法院判令雙方繼續(xù)履行合同，判令張先生立即配合她辦理訴爭(zhēng)房產(chǎn)的貸款和過戶手續(xù)。

　　法院判決合同有效

　　在法庭上，趙律師提交了一份網(wǎng)簽合同，證明李女士同意按照205萬元的價(jià)格簽署網(wǎng)簽合同，但張先生還是拒簽。經(jīng)過法官詢問，張先生表示其不同意再按照205萬的價(jià)格簽署網(wǎng)簽合同。

　　朝陽法院審理后認(rèn)為，李女士確于合同約定的時(shí)間到銀行辦理了貸款手續(xù)，并沒有違約行為，故張先生據(jù)此要求解除合同、扣除定金，法院不予支持。至于網(wǎng)簽合同有違法行為的問題，因張先生也有授權(quán)中介公司以虛假價(jià)格簽署網(wǎng)簽合同的行為，且雙方并未實(shí)際按照虛假價(jià)格簽署網(wǎng)簽合同，故張先生據(jù)此要求解除合同，法院也不予支持。

　　最終，朝陽法院判令雙方在判決生效后7日內(nèi)，按照原合同辦理貸款及過戶手續(xù)。李女士如愿拿到了房子。

　　主張“可得利益損失”的法律依據(jù)源于《合同法》第一百一十三條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方?⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚а!備錳豕娑?魅妨恕翱傻美?妗笨梢耘獬ィ??保?步綞?恕翱傻美?妗鋇姆段вσ浴拔シ春賢?環(huán)蕉┝⒑賢?痹ぜ?交蛘哂φ痹ぜ?降囊蛭シ春賢?贍茉斐傻乃鶚а蔽?蕖?br 　筆者代理的一起主張可得利益損失的買賣合同質(zhì)量糾紛案，就涉及是否正確適用《合同法》上述規(guī)定的問題。

　　案情簡(jiǎn)介：

　　位于x區(qū)的w公司向位于y區(qū)的k公司訂購(gòu)一批價(jià)值400余萬元的生產(chǎn)設(shè)備，雙方簽訂《設(shè)備買賣合同》和《設(shè)備安裝合同》各一份。設(shè)備經(jīng)安裝調(diào)試投入試生產(chǎn)，其中兩臺(tái)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)一直不正常，經(jīng)k公司多次維修仍未解決，w公司要求k公司賠償損失，k公司要求w公司支付設(shè)備余款145萬元，雙方因此發(fā)生糾紛，k公司依據(jù)《設(shè)備買賣合同》將w公司訴至y法院。w公司認(rèn)為案件應(yīng)由x法院管轄，向y法院提出管轄權(quán)異議，但被y法院駁回。w公司即以設(shè)備質(zhì)量問題為由，提出反訴，并在征求一審代理人的意見后，要求k公司賠償損失包括可得利益損失共計(jì)1073.13萬元。k公司不承認(rèn)設(shè)備有質(zhì)量問題，并提出w公司除維修期間外，一直生產(chǎn)至今，提出的賠償數(shù)額明顯不合理。

　　一審期間查明：w公司除維修外，生產(chǎn)并未停止。經(jīng)y法院委托，國(guó)家建筑材料工業(yè)建材機(jī)械產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)測(cè)試中心(下稱測(cè)試中心)對(duì)設(shè)備質(zhì)量做出鑒定結(jié)論即“設(shè)備質(zhì)量問題系使用不當(dāng)造成”。y法院據(jù)此做出判決：w公司支付k公司設(shè)備余款145萬元及相應(yīng)利息，駁回w公司的訴訟請(qǐng)求。w公司一審敗訴后，要求我為其二審代理人，以實(shí)現(xiàn)其訴訟主張。

　　一審敗訴原因：

　　接受委托前，我對(duì)w公司的一審訴訟請(qǐng)求及相關(guān)證據(jù)進(jìn)行分析，并找出以下敗訴原因：

　　(1)w公司向k公司提出賠償?shù)那疤崾窃O(shè)備確實(shí)存在質(zhì)量問題，并且質(zhì)量問題是k公司直接造成的。但是，w公司對(duì)此缺乏證據(jù)。而且，“質(zhì)量問題系使用不當(dāng)造成”的鑒定結(jié)論對(duì)w公司明顯不利。

　　一審中，w公司雖然認(rèn)識(shí)到鑒定結(jié)論對(duì)其不利，但是未提出鑒定結(jié)論的有力的證據(jù)及法律支撐。

　　(2)可得利益損失賠償數(shù)額的計(jì)算明顯不合理，顯然超過k公司訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。同時(shí)，其可得利益部分的主張也無證據(jù)證明。

　　w公司一審請(qǐng)求賠償數(shù)額構(gòu)成為兩部分，一為直接損失部分即設(shè)備維修費(fèi)及更換材料的費(fèi)用;其余為可得利益損失部分，包括維修停產(chǎn)利潤(rùn)、w公司建廠總投資的利息、稅務(wù)返稅、停產(chǎn)期間產(chǎn)生的工人工資等。除直接損失部分提供了證據(jù)，可得利益損失部分僅有計(jì)算方式并無證據(jù)提供。

　　另外，通過w公司同行業(yè)平均利潤(rùn)率的考查，以及對(duì)w公司的財(cái)務(wù)賬目的審查，置疑w公司的所謂“可得利益損失”的數(shù)額與事實(shí)不符。

　　代理思路及相關(guān)工作：

　　1、建議w公司迅速自行委托技術(shù)權(quán)威對(duì)設(shè)備不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的原因作出全面分析。

　　經(jīng)技術(shù)權(quán)威全面分析，認(rèn)為：設(shè)備質(zhì)量是一個(gè)需綜合多種因素分析并需k公司提供其生產(chǎn)設(shè)備的相關(guān)材料、工藝等方面的資料，才能作出初步判斷的問題。同時(shí)，因設(shè)備一直在使用，有關(guān)設(shè)備的質(zhì)量問題的準(zhǔn)確結(jié)論就更難做出。但是，技術(shù)權(quán)威通過對(duì)k公司安裝記錄的運(yùn)行數(shù)據(jù)審查，發(fā)現(xiàn)其中的一項(xiàng)指標(biāo)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。而該項(xiàng)指標(biāo)也可造成設(shè)備運(yùn)行不正常。

　　2、查明一審法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)未進(jìn)入最高人民法院的司法鑒定人名冊(cè)，不具有鑒定人資格，據(jù)此做好申請(qǐng)重新鑒定的準(zhǔn)備。

　　3、通過對(duì)一審敗訴的上述分析，從事實(shí)和法律的角度告知w公司一審的訴訟主張，二審不可能支持。同時(shí)，要求w公司如實(shí)陳述案情，并告知隱瞞真相可能造成的危害。希望w公司吸取一審教訓(xùn)，據(jù)實(shí)計(jì)算出損失，并提出證據(jù)。引導(dǎo)其實(shí)事求是的調(diào)整思路，根據(jù)事實(shí)和證據(jù)，重新確立二審目標(biāo)。

　　通過多次溝通和交流，k公司法定代表人終于吐露真相：直接損失為40余萬，可得利益損失為100萬左右。但是，可得利益部分的證據(jù)因涉及企業(yè)商業(yè)秘密，不易公開。一審之所以提出1000多萬的主張，是因一審代理人告知他所謂 “可得利益損失”就是“可能產(chǎn)生的損失”，并未告知他，所謂“可能產(chǎn)生的損失” 是有限制的。

　　代理策略：

　　通過上述工作，掌握了案件的利弊，分析了案件的走向，得出二審若以判決方式結(jié)案，k公司必?cái)≡V的結(jié)論。由此確定二審的目標(biāo)-調(diào)解結(jié)案。為了迫使對(duì)方達(dá)成調(diào)解，采取以下策略：

　　1、依據(jù)《設(shè)備安裝合同》，重新組織證據(jù)以安裝質(zhì)量不合格為由，另案向x法院起訴，要求k公司賠償損失包括可得利益損失。

　　在向x法院提出可得利益賠償數(shù)額前，告知w公司，若以判決結(jié)案，因缺乏證據(jù)，可得利益的真實(shí)損失部分100萬，x法院也不會(huì)支持。但是，為了給對(duì)方充分的壓力，就可得利益部分提出200余萬元的主張。w公司對(duì)此表示同意。

　　2、以一審鑒定機(jī)構(gòu)不具備鑒定資質(zhì)為由，要求二審法院對(duì)質(zhì)量問題進(jìn)行重新鑒定。

　　3、請(qǐng)求二審法院促成調(diào)解，并通過法院向?qū)Ψ酵嘎叮航邮苷{(diào)解即可撤回x法院的訴訟。

　　案件結(jié)果：

　　二審達(dá)成調(diào)解協(xié)議如下：w公司支付k公司貨款10萬元。同時(shí)，w公司在x法院撤訴。案件最終結(jié)果達(dá)到了預(yù)期的代理目標(biāo)。

　　案件結(jié)束后，w公司聘請(qǐng)我擔(dān)任常年法律顧問。

　　代理感悟：

　　w公司的一審敗訴，源于對(duì)《合同法》“可得利益損失”的曲解甚至濫用。

　　律師確定代理策略，必須注意與案件相結(jié)合，與法律的規(guī)定相結(jié)合，做到依法立論、依法辯論，而不能違反法律，曲解法律，違反法治原則，置事實(shí)于不顧，為當(dāng)事人出歪主意，以達(dá)到個(gè)人目的。這既是做律師必須具備的基本素質(zhì)，又是律師安身立命之本。

　　代理律師：馮兵

　　XX年五月