房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)政策走勢(shì)的幾點(diǎn)猜想

　　大會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

　　這句話(huà)有三個(gè)要點(diǎn)需要學(xué)習(xí)。第一，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。如果中央堅(jiān)持房地產(chǎn)不應(yīng)是投機(jī)品，進(jìn)而從源頭抑制投機(jī)則有必要。貨幣政策是資本市場(chǎng)的源頭，從央行現(xiàn)行政策來(lái)看，今年3月以來(lái)央行已經(jīng)開(kāi)始堅(jiān)定執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的貸款限制，沒(méi)有資金支持，想在房地產(chǎn)長(zhǎng)期、大規(guī)模投機(jī)難。當(dāng)然，政策實(shí)施效果會(huì)有時(shí)滯，大會(huì)開(kāi)完，政策效果會(huì)更快得顯露出來(lái)。第二，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。這句話(huà)表明：在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)化近20xx年后，我們要返本歸源，中央要在房地產(chǎn)市場(chǎng)增加非商品屬性的房源供給。既然是非商品屬性的房源，那么也不是以追求商業(yè)利潤(rùn)為目標(biāo)的房源，這塊成為保障房的公共品類(lèi)別房源則有望開(kāi)始加大幅度進(jìn)入住房市場(chǎng)。只要學(xué)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理就會(huì)明白，加大非盈利的保障性住房供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么(真正有動(dòng)作和喊口號(hào)是兩碼事)。第三，“讓全體人民住有所居”。這是一個(gè)偉大愿景，需要有政策跟進(jìn)，下面接著分析。

　　簡(jiǎn)單溯源，之所以提出：“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一論斷，其實(shí)已經(jīng)敏銳意識(shí)到，房地產(chǎn)已經(jīng)全面推高了中國(guó)制造成本(極大削弱了中國(guó)外貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力)、影響了全國(guó)人民的民生。如果繼續(xù)放任房地產(chǎn)市場(chǎng)的野蠻生長(zhǎng)，昨天小川行長(zhǎng)說(shuō)的“明斯基”時(shí)刻就會(huì)到來(lái)。作為最高決策者不希望，也絕不允許這樣的影響產(chǎn)生。這也是各位中央部委領(lǐng)導(dǎo)在這半年，在各大場(chǎng)會(huì)議上反復(fù)強(qiáng)調(diào)要防控風(fēng)險(xiǎn)的原因。前天，在大會(huì)期間，寧夏頒布了一條“老房地產(chǎn)稅”的修訂政策，一時(shí)間激起千層浪。業(yè)內(nèi)人士都知道，這是“老房地產(chǎn)稅”的簡(jiǎn)單修訂，但在這一時(shí)間點(diǎn)發(fā)布，不得不讓大家猜測(cè)其背后的政策用意。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)體量已經(jīng)發(fā)展到對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)能夠產(chǎn)生巨大影響的水平，因此如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是令領(lǐng)導(dǎo)非常頭疼的事情。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)政策走勢(shì)，想必是大家都非常關(guān)心的問(wèn)題。由于這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)sensitive，所以只想在這里簡(jiǎn)單聊幾句。第一，為了抑制投機(jī)，未來(lái)全國(guó)會(huì)把限售進(jìn)行到底，并且把限售時(shí)間繼續(xù)延長(zhǎng)，有非常大的概率接下來(lái)全國(guó)會(huì)以5-8年限售作為各地城市的標(biāo)配。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成和新增長(zhǎng)點(diǎn)培養(yǎng)成型前，領(lǐng)導(dǎo)人知道一定會(huì)有一個(gè)不短的政策陣痛期。在陣痛期內(nèi)，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，要盡可能抑制投機(jī)資金出來(lái)砸盤(pán)，所以鎖定房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)資金的流動(dòng)性是調(diào)控的第一步。第二，由于房地產(chǎn)流動(dòng)性的缺失，房地產(chǎn)投機(jī)(投機(jī))價(jià)值的消退，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求也一定會(huì)大幅下降，進(jìn)而影響到各地土地出讓金的積累。因此，在抑制投機(jī)政策執(zhí)行到一定階段后(1-3年)，各地土地出讓金已無(wú)法覆蓋地方財(cái)政支出時(shí)，中央地方財(cái)政分成改革也必然同步推進(jìn)，其中最大的動(dòng)作應(yīng)該是出臺(tái)真正意義上的房產(chǎn)稅，使其作為地稅的新財(cái)源。全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)工作今年年底即將完成，這也為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征提供了技術(shù)準(zhǔn)備。

　　雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、一帶一路、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等等，都是中央在尋找下一個(gè)能和房地產(chǎn)相匹配的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在不同階段有不同階段的主要矛盾，改革就是在矛盾中前進(jìn)，如果我們靜態(tài)地觀察問(wèn)題，那勢(shì)必會(huì)刻舟求劍、緣木求魚(yú)。