江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則

　　從本月起，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行。內(nèi)容涉及到小區(qū)停車位、住宅維修基金等與市民生活息息相關(guān)的方面。昨天記者請(qǐng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)人員作了權(quán)威解讀。

　　車位不得“只售不租”

　　“小區(qū)只規(guī)劃了地下停車位，沒(méi)有地面停車位。要是不買車位，車子將來(lái)在小區(qū)根本沒(méi)法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區(qū)業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據(jù)此前的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時(shí)，為了盡快回籠資金，對(duì)車位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區(qū)因?yàn)檫@事引發(fā)了風(fēng)波。

　　針對(duì)這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車位的業(yè)主撐了腰。條例規(guī)定：“建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)。”

　　“人防”車位最多租三年

　　人防工程汽車泊位問(wèn)題是社會(huì)普遍關(guān)注的。不少停車位問(wèn)題突出的小區(qū)，不得不臨時(shí)將人防工程的停車位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱開發(fā)商通過(guò)“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈(zèng)車位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權(quán)的情況下，是無(wú)權(quán)這樣做的。而且按規(guī)定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售。”相關(guān)人士解釋說(shuō)，根據(jù)人民防空法規(guī)，住宅小區(qū)修建的人防工程是老百姓戰(zhàn)時(shí)和遭遇突發(fā)災(zāi)害時(shí)的保命工程，國(guó)家有著非常嚴(yán)格的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設(shè)施。也就是說(shuō)開發(fā)商沒(méi)有贈(zèng)送車位的權(quán)利。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，有些開發(fā)商為回籠資金，硬性規(guī)定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當(dāng)于變相出售。為防止開發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(zhǎng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。

　　路面停車位收益歸業(yè)主

　　有關(guān)小區(qū)停車收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭(zhēng)論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車位是屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，那么停車收益，也理應(yīng)歸業(yè)主所有。這一爭(zhēng)論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應(yīng)當(dāng)納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應(yīng)該對(duì)這部分停車位的收益進(jìn)行單獨(dú)建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對(duì)這筆“公共財(cái)務(wù)”收支享有知情權(quán)。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應(yīng)積極配合。業(yè)委會(huì)應(yīng)該將收支情況向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)。

　　車子被劃傷物業(yè)可免責(zé)

　　家住北塘區(qū)一老小區(qū)的市民反映，稱他的車子停在小區(qū)收費(fèi)停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內(nèi)。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費(fèi)，而且地上停車位的費(fèi)用每月也是按時(shí)繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車輛安全的責(zé)任。

　　“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多。”相關(guān)人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區(qū)內(nèi)被盜在內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭(zhēng)議。此次出臺(tái)的條例規(guī)定：業(yè)主對(duì)停放的車輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負(fù)責(zé)人告訴記者，車子劃傷了物業(yè)可免責(zé)，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)是維護(hù)小區(qū)公共設(shè)備，停車費(fèi)是停車位的使用費(fèi)。并不是業(yè)主交了停車費(fèi)，就像交了保險(xiǎn)，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。相反，根據(jù)新的條例理解，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛沒(méi)有保管的義務(wù)。