關(guān)于《溫州市物業(yè)管理條例（草案）》的說明

　　為什么要制定《溫州市物業(yè)管理條例(草案)》?管理條例的詳細(xì)內(nèi)容是什么?想要了解更多，下面請看小編給大家整理的關(guān)于《溫州市物業(yè)管理條例(草案)》的說明，希望對大家有幫助。

　　一、制定條例的必要性

　　溫州物業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展壯大，物業(yè)管理總體發(fā)展態(tài)勢良好，在促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定、提升城市管理水平等方面作用顯著。但是，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，管理實踐中出現(xiàn)了一些亟待解決的問題，主要表現(xiàn)在:

　　一是管理體制需要進(jìn)一步完善。物業(yè)管理主管部門和街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))之間關(guān)系尚未理順，社區(qū)(居民)委員會、村民委員會功能未充分發(fā)揮，行業(yè)協(xié)會地位有待強(qiáng)化。二是業(yè)主組織有待規(guī)范。我市業(yè)主委員會成立率只有38%，在國內(nèi)處于偏低水平。業(yè)主組織的組織形式單一，運行機(jī)制不協(xié)調(diào)，行為規(guī)范有待完善。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展面臨困境。一方面，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)，服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)處于低層次的初級服務(wù)模式。另一方面，由于欠費率高等原因，物業(yè)服務(wù)行業(yè)普遍存在虧損現(xiàn)象，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至難以維持正常經(jīng)營。四是物業(yè)行業(yè)信用狀況堪憂。一方面，由于誠信機(jī)制的缺失，市場不能有效淘汰劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象。另一方面，部分業(yè)主無正當(dāng)理由長期拖欠物業(yè)費用，損害了整個行業(yè)的誠信建立和發(fā)展。五是物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌和應(yīng)急使用問題非常突出。我市不少老舊住宅小區(qū)專項維修資金賬戶余額不足規(guī)定比例，急需續(xù)籌。同時，由于物業(yè)專項維修資金使用受“雙2∕3”的限制，造成物業(yè)維修久拖不決。

　　上述問題的普遍存在，使得我市物業(yè)管理糾紛日趨增多，已經(jīng)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存、城市居民的日常生活和社區(qū)的穩(wěn)定。盡管國務(wù)院和我省人大分別制定了行政法規(guī)和地方性法規(guī)，但就上述問題，要么上位法未作規(guī)定，要么規(guī)定得不夠明確和具體。因此，結(jié)合我市實際，制定《溫州市物業(yè)管理條例》十分必要。

　　二、條例的起草過程

　　今年1月，市住建委牽頭成立了立法工作小組。委托廈門大學(xué)專家課題組負(fù)責(zé)立法基礎(chǔ)研究及立法起草，委托溫州大學(xué)專家課題組負(fù)責(zé)綜合論證工作。起草過程中，市住建委先后赴廣州、深圳和廈門等地學(xué)習(xí)考察，并深入基層調(diào)研。草案形成后，市住建委召開各種層次的座談會、論證會，多次征求意見，對照征集的意見建議并借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗對草案進(jìn)行反復(fù)修改，先后形成18個草案稿。

　　在市住建委起草的同時，市法制辦同步成立立法工作專題小組，倒排時間，制定審核工作方案，確定具體步驟和時間節(jié)點。主動提前介入市住建委的起草工作，多次對初稿內(nèi)容和立法技術(shù)問題提出意見建議。7月7日市住建委將條例送審稿正式報送市法制辦審核，市法制辦即在中國·溫州網(wǎng)和政府法制網(wǎng)上公開征求意見。同時，向各縣(市、區(qū))人民政府、市各有關(guān)單位和各立法基層聯(lián)系點發(fā)文征求意見。7月15日，市法制辦組織召開由市發(fā)改委等16個部門以及部分人大代表、政協(xié)委員參加的《條例(送審稿)》征求意見座談會。7月20日、21日，市法制辦分別赴永嘉縣、蒼南縣及相關(guān)立法基層聯(lián)系點開展立法調(diào)研。7月26日，市法制辦組織召開溫州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、業(yè)主委員會協(xié)會、律師協(xié)會及有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表參加的社會組織和公眾征求意見座談會。7月28日，市法制辦又組織召開了專家論證會，廣泛聽取專家、學(xué)者的意見和建議。7月30日至8月5日, 市法制辦組織有關(guān)專家、實務(wù)工作者等集中整理、討論、修改。8月5日上午，王祖煥副市長召集有關(guān)部門征求意見。8月5日下午，市法制辦召開辦務(wù)會議進(jìn)行審議。審核過程中，反復(fù)修改，數(shù)易其稿，形成本草案�！稐l例(草案)》共七章六十八條。

　　三、條例的主要內(nèi)容說明

　　(一)關(guān)于管理體制。

　　條例優(yōu)化設(shè)計了“市縣政府統(tǒng)籌規(guī)劃、主管部門監(jiān)督管理、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道具體實施、社區(qū)村委協(xié)助配合、行業(yè)協(xié)會自律管理”的管理體制，明確各方職責(zé)：

　　一是市縣政府統(tǒng)籌規(guī)劃。市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系、建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制(第4條)。二是主管部門監(jiān)督管理。物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道開展物業(yè)管理監(jiān)管工作，劃分物業(yè)管理區(qū)域，建立業(yè)主電子投票系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)專家?guī)�、物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，備案物業(yè)服務(wù)合同，管理物業(yè)專項維修資金和物業(yè)保修金，查處物業(yè)管理違法行為等(第7條、第10條、第37條、第42條、第51-56條、第61-64條等)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道具體實施。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府會同縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，指導(dǎo)籌備組的成立和運行，業(yè)主組織的成立、備案、重選和換屆，監(jiān)督業(yè)主組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛(第5條、第11條、第12條、第17條等)。四是社區(qū)村委協(xié)助配合。社區(qū)(居民)委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理工作，派員擔(dān)任籌備組成員，負(fù)責(zé)特定情況下業(yè)主組織的運行、重選、換屆等工作(第5條、第12條、第13條、第30條等)。五是行業(yè)協(xié)會自律管理。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和業(yè)主委員會協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會協(xié)助建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，業(yè)主委員會協(xié)會協(xié)助建立業(yè)主委員會成員和業(yè)主個人誠信檔案(第6條、第43條)。

　　(二)關(guān)于業(yè)主組織。

　　一是規(guī)定業(yè)主大會的籌備工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立籌備組，籌備組由業(yè)主代表、社區(qū)(居民)委員會、村民委員會和建設(shè)單位代表組成，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指定(第11條、第12條)。二是規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運行機(jī)制，具體規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域分割的程序和條件(第10條)，明確了業(yè)主委員會應(yīng)履行的具體職責(zé)(第20條)和任職條件(第25條)。三是規(guī)定業(yè)主監(jiān)事會的設(shè)置。借鑒其他城市的先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗，規(guī)定業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并對監(jiān)事會的相關(guān)職責(zé)和監(jiān)事會成員的任職資格等作出相關(guān)規(guī)定(第22條、第23條、第25條)。

　　(三)關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范。

　　在國家和省立法基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為規(guī)范。明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公示義務(wù)。公示的內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等。明確規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)入和退出機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)、物業(yè)續(xù)聘、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出等問題作出了規(guī)定(第37-42條)。

　　(四)關(guān)于物業(yè)行業(yè)誠信機(jī)制。

　　一是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系。主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務(wù)項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果(第43-44條)。物業(yè)項目負(fù)責(zé)人有嚴(yán)重失信行為的，應(yīng)當(dāng)錄入項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息檔案(第45條)。二是明確業(yè)主的誠信義務(wù)。《條例(草案)》規(guī)定，業(yè)主無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者法院判決后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案(第47條)。

　　(五)關(guān)于物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌和應(yīng)急使用。

　　一是規(guī)定物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌。業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定續(xù)交維修資金;拒不續(xù)交的，業(yè)主委員會、社區(qū)(居民)委員會、村民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過各種形式，督促其限期交納;逾期不交納的，可以依法向人民法院提起訴訟，并可以錄入個人信用檔案(第53條)。

　　二是規(guī)定物業(yè)專項維修資金的應(yīng)急使用。在借鑒其他地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，規(guī)定物業(yè)發(fā)生需要“應(yīng)急維修、更新和改造”等七種情形時，可以應(yīng)急申請使用物業(yè)專項維修資金。同時，為了防范物業(yè)專項維修資金濫用的風(fēng)險，規(guī)定了應(yīng)急使用的申請條件、審核程序和監(jiān)督管理，確保物業(yè)專項維修資金的安全(第55條)。